購買預售商品房法律風險防范 上 買賣合同簽訂階段法律風險及防范 時間：   2011 年 09 月 29 日   來源：豐順商會   作者：   周石文   瀏覽次數：   952 商品房預售許可制度俗稱期房制度、樓花制度，是指房地產開發企業將已興建或即將興建但尚未竣工的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來某一時期擁有所購房屋所有權的一種房產交易行為。 商品房預售制度是房地產開發企業融資的一種重要手段，能夠加快房地產開發項目的資金周轉，提高資金的使用效率。然而對于買房人來講卻存在許多缺陷：例如商品房預售具有因信息不對稱、交易結果的不確定性、法律關系的復雜性等引發的交易風險，甚至發生開發商卷走購房人房款的現象。 為了降低購房者的交易風險，我們把預售商品房買賣劃分為這樣幾個階段：買賣合同簽訂階段、竣工備案階段、交付使用階段和產權辦理階段，然后分別分析每個階段存在哪些風險，以及針對風險有哪些防范對策。本期主要講的是買賣合同簽訂階段法律風險及防范。 一、開發商的開發資質的問題 開發商的資質問題，主要就是開發商的 “ 五證 ” 問題。五證是指：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。有無開發經營資質將關系到商品房買賣合同的效力。如果開發商無開發經營資質，將導致買賣合同無效，購房人無法獲得商品房；即使取得了商品房，一旦發生糾紛按照無效合同的處理原則，也要返還給出賣人。而且無資質企業開發的房產一般情況下也無法取得合法的房產證。在這種情況下，購房人不僅無法獲得合法的房屋。有時，房地產開發商經營狀況還存在購房款無法返還的風險。但現實情況中由于購房人處于信息和法律上的弱勢地位，通常時候購房人無法知道開發商是否具備了開發資質。因此，在開發商的積極誘導下，許多的購房人的防范意識大減，不明不白的就將預售合同簽訂了，并且交了部分或者全部的房款。 怎樣防范這種風險呢？我們認為可以采用扁鵲先生的 “ 望、切 ” 的方式。所謂 “ 望 ” ，就是指到開發商預售樓盤的實際產地外去觀察，看是否有動工跡象，是否已經動工一段時間等，如果根本沒有動工，或者僅僅是剛剛施工，那么就可能沒有達到預售條件；所謂 “ 切 ” 就是指記住開發商的預售許可證編號到政府有關部門網站或者親自去詢問，看看開發商的預售的內容是否與相關部門的公告登記相一致。如果一致，就說明開發商已經達到預售標準，通常開發商在預售時不會將《預售許可證》的原件向公眾展示，僅是展示復印件，因此，如何鑒別復印件的真偽就需要采用上述方法了。 二、開發商開發實力問題 近幾年商品房的熱銷，使很多企業加入到了房產開發的行列，按揭貸款購房和預售已成為房地產商融資的重要捷徑和基本方式。但是隨著國家對房地產市場調控措施的加大和國家法律法規對房產開發市場的不斷規范，對貸款人自身條件審查的日趨嚴格，按揭貸款條件限制日益增多，這在一定程度上給房地產商融資增加了難度，如果開發商的自身的實力不夠，開發商無足夠的開發實力，出現爛尾工程，